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悬崖边上的碧桂园,杨国强抉择人生十字路口

来源: 未知    责编: lin     发布时间:2018-06-03 20:48

      那位友好的大马总理、碧桂园的老朋友,终于还是出事儿了。一个政局陡变导致的蝴蝶效应,已席卷来自中国的这家数万人的地产公司。

悬崖边上的碧桂园,杨国强抉择人生十字路口

    5月17日,香港港丽酒店低座大堂,300名股东参加碧桂园2018年股东大会。63岁的掌门人杨国强亲自出席。一条红领带,在高管中间格外醒目。“我们用最便宜的价钱买房,你只收回成本,这样我们即刻磅水(出钱买)。”第一个提问直奔“森林城市”。杨国强当即同意,就算亏一点都没关系:我会安排一架飞机,从这里出发,到当地降落,不用经过新加披了。这个拥有几万雇员的地产巨富,从来没有像今天这样着急把房子卖出去。

  ?  今年1月份,杨国强曾表示今后要用80%的精力做现代农业,地产业务悉数交棒给他的总裁莫斌。但“森林城市”显然不在此列。这个力排众议的项目仍然是杨国强一手掌控。作为碧桂园最大的海外豪赌,森林城市倾注了他太多的心血。如今,“森林城市”远离2016年的喧嚣,进入了冬眠期。重启之日,或是杨国强押上整个碧桂园之时。

     2018年谷歌卫星图鸟瞰“森林城市”,大部分区域未建,这还只是规划中的四个人工岛中的一个,其余三个还是海水。

  一

  2016年1月初,马来西亚新山机场,斜阳余晖。一位六旬老人走出机舱,对接机人一挥手,“走,去森林城市”。汽车立刻启动,老人开始批评接机人,不应该将酒店选在“金海湾”旁边,那里离“森林城市”有30分钟车程,而最近的酒店是15分钟。金海湾,是碧桂园2013年在马来西亚开发的住宅项目。“森林城市”,则是碧桂园在吸取了“金海湾”的经验教训后,打造的一个数十倍”金海湾“规模的超级大盘。也有人说,这是世界第一大盘。

  这位老人,就是杨国强。跟他一起的是陈帅佛。“这是我有生以来呈现给世人的最好的一座城市,是一座理想中的未来之城”。杨国强在多个场合强调,“森林城市”就是他的梦想。而现在这个梦想正蒙阴影。

  据财新网报道,5月28日,马来西亚新总理马哈蒂尔在出席一场新闻发布会时表示,马来西亚将退出新马高铁项目。马哈蒂尔自竞选时便表态反对新马高铁,认为其开支过大。马哈蒂尔表示,这是最终决定,将与新加坡政府协商赔偿金额。

  新马高铁是连接新加坡与马来西亚的大动脉,关系到“森林城市”的未来,项目停建,对“森林城市”是一次灾难性的打击。此外,马来西亚警方针对前总理纳吉布的搜查行动也未停止,5月17日晚上在他的高级公寓,带走了72箱现金与金饰,以及284箱名牌包,可能价值数千万令吉(1令吉约合1.6元人民币)。

  在媒体评价里,除了总理身份,纳吉布是碧桂园“森林城市”在马来西亚的最强拥趸。

  在纳吉布任内,他宣布“森林城市”成为免税区。投资“森林城市”支柱产业享有部分企业所得税的减免,并且对这些企业没有外国人持股比例方面的要求。如今这些优惠政策,包括住宅买家最为看重的永久产权,都被打上一个大大的问号。5月10日,马来西亚变天,92岁的前总理马哈蒂尔领导的反对党阵营击败纳吉布赢得大选。

悬崖边上的碧桂园,杨国强抉择人生十字路口

  对杨国强和碧桂园来讲,这是一个坏消息。

  与纳吉布恰恰相反,马哈蒂尔是“森林城市”的坚决反对者。早在2017年初,他就在博客上撰文指责“森林城市”,称其为“外国飞地”,“大片最宝贵的土地现在将由外国人拥有和占据”,“它们实际上将成为外国土地。”

  马来西亚前副总理穆希丁雅辛也跟着警告,中国投资者会挤占当地企业的机会,打破马来人的饭碗。

  新总理上任没几天,纳吉布就被调查。在评论看来,可以预见的是,拥有总理身份的马哈蒂尔针对“森林城市”的指责,不会是说说而已,变为实际行动,恐怕只是时间问题。

  不过,马哈蒂尔是一个成熟的政治家,他之前指责“森林城市”,是担心该项目聚焦房产业,引发大量外国人炒房,而不能拉动马来西亚的实业发展。马哈蒂尔前段时间会见中国驻马来西亚大使,并接受新华社采访时表示将继续推进中马合作。如果森林城市能够创造就业机会,促进经济发展,马哈蒂尔自然也乐于接受。

  马哈蒂尔担心的外国人炒房,已经有人帮他解决了。

  2017年4月5日,碧桂园集团副总裁朱剑敏在接受香港媒体采访时称,“森林城市”已经完全停止在中国内地的销售计划。

  业内普遍认为,这是外汇管制收紧的原因。

  “森林城市”于2015年12月18日开放,据朱剑敏透露,2016年“森林城市”实现销售额180亿元,国内客户占比达到70%。

  国内销售来源的掐断,“森林城市”就如缺油的汽车停止了奔跑的势头。

  2017年初,碧桂园营销中心销售管理部总经理梁晓珊表示,未来三年,在海外市场碧桂园要完成1000亿元以上的业绩规模,算下来平均每年333亿元,“森林城市”要占大头。

  2017年碧桂园销售额5508亿元,超越万科、恒大,戴上“宇宙第一房企”的桂冠,却对寄予厚望的“森林城市”销售业绩只字不提。

  翻遍碧桂园2017年年报,仅有4处提到“森林城市”,而在2016年年报,这个数字是21处。显然,碧桂园在刻意淡化“森林城市”的印记。

  据路透社报道,2017年前6月“森林城市”的销售额为60亿元,全年销售目标为80亿元,仅占2017年销售额的1.5%乃至更低,远低于2016年的5.83%。

  杨国强难掩失望之情,2017年3月23日在香港业绩会上表示,马来西亚“森林城市”项目销售贡献占公司总量“微不足道”。

  开始陆续有业主退房。不少国内买家是为了投资,由于国家外汇监管政策变化,国内买家减少,房价很难起来了。也有业主担心,“森林城市”投资规模巨大,后续配套设施建设可能会受影响。

  天空卫视采访型象代言人陈帅佛、梁静茹时,记者问陈帅佛令吉是否比预测更重要?陈帅佛:92岁的人重新执政,敏锐的你,难道提前知道?

  “没有销售,一切为零”,这是杨国强的商业准则。“森林城市”采取以销定产的策略,销售跟不上,各种建设就只能停滞不前。

  有消息称,森林城市项目的建设始终在推进,目前已经有住宅、酒店、建筑工业化产业园、健康中心、国际学校免税店等等设施建设完成。不过碧桂园2017年年报显示,“森林城市”在建工程只有一座酒店。

  碧桂园方面表示,马来西亚在保障房产权益方面有非常完善的法律制度。所有业主的合法权益均受到马来西亚法律的保护。政府的换届并不会改变这个事实。此外,森林城市受到1966年房屋开发法案(HDA)管辖,所有房产物业等的交付将严格遵守法案的规定及准则。企业正常运营,森林城市也将继续遵守买卖合同协议的所有规定及准则按时交楼。

  有媒体从碧桂园方面了解到,目前“森林城市”退房率不足1%,退房扣取的违约金将按照合同执行。

  马哈蒂尔指责“森林城市”是“外国飞地”,讽刺的是,它也可能是碧桂园的“海外飞地”。

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  在所有的马来西亚中资项目中,“森林城市”体量之大鹤立鸡群。

  二

  “森林城市”位于马来西亚柔佛州新山市,占地面积13.86平方公里,半个澳门大小,可以容纳几十万人口,开发周期长达20-30年。官方宣传定位为“全球未来绿色智慧城市的典范”,总投资将达到约1000亿美元。

  这已经超越了楼盘的定义,而是一座城市了。

  碧桂园在马来西亚的海外大冒险,几乎遭到所有管理层反对,只有杨国强志在必得。他对于柔佛州的喜欢,起源于第一眼看到“森林城市”项目周边环境时,就觉着,“这里很好”。

  我有时靠直觉做决策。

  杨国强在接受《财经》采访如是说。

  不过他得靠理性说服管理层。由于划在依斯干达特区A区,且毗邻新加坡,新山市被视为马来西亚的深圳,就如当年香港对深圳的投资促成了后者的腾飞,中国的投资者也看好新加坡对新山市的助力。

  “森林城市”位于新山市最南端,离北边市中心约1小时车程。之前这里是一片海水,与新加坡仅一桥之隔,2012年杨国强看中这片区域,发起填海工程新造了一片陆地。

  这也符合他的行事风格,杨国强总是能在城郊找到一块谁也不看好的土地,从无到有建成一个配套齐全的大盘卖出去。

  对碧桂园而言,“森林城市”还肩负至关重要的境外战略开拓任务。

  按前期规划,“森林城市”占地约3万亩,约合20平方公里;综合容积率为4,可开发建筑面积达8000万平方米;每平方米售价约2万元,可实现收入1.5万亿元;

  杨国强希望,一旦“森林城市”成功,就把这个模式复制到全世界每个国家,届时国外收入与国内收入比达到1:1。

  这缘于强烈的危机感,他判断当前中国房地产市场供大于求,毛利率下降,境外业务才是光明大道。

  除了商业上的考虑,民企在中国地位不稳也是杨国强的的担忧。

  在中国这块大地上,民企不同于国企,永远要记住。

  为了说服碧桂园前CFO吴建斌支持杨国强的海外战略,碧桂园总裁莫斌在办公室与他长聊,终于让国企出身的吴建斌明白了这个道理。

  吴建斌是“森林城市”的反对者。在他看来,马来西亚是个卖石油的国家,近年因为石油价格不断下跌,导致汇率下跌,经济处于艰难期。在这么一个国家投资本来风险就比较大,还预想卖万亿元以上的销售额,无异于痴人说梦。

  他没有说出来,而是从财务专业的角度分析,投资者买公司股票,境外银行把钱借给碧桂园,是因为碧桂园的中国地产业务。如果境外业务投资占比大,投资者会不高兴的。

  对于吴建斌的反对,杨国强只是淡淡的说了一下:

  吴总刚来公司,对情况还不太了解。

  建“森林城市”,还带有强烈的杨国强个人梦想色彩。

  “我有一个梦想,能有一座城市,那里的生活非常安全,没有车辆在地面穿行,建筑外墙都长满植物,到处都是公园,大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳……”杨国强曾经多次充满诗情画意地描绘他梦想中的城市。他十分怀念少年时田园牧歌式的生活环境,对目前车辆威胁行人安全、交通拥堵、污染不断的城市感到失望。他认为“这是最美好的世界,也是最糟糕的世界”。

  杨国强已经按照这个理念设计建造了碧桂园的新总部大楼,但只有“森林城市”这么大的体量,才能最大程度上实现他的梦想。

  “森林城市”几乎倾注了他的全部心血。据吴建斌在《我在碧桂园的1000天》一书中透露,从2015年1月开始,杨国强把自己当成““森林城市””总指挥,披甲上阵,投入了一半以上精力,调动了内外全部财力、物力和人力, 以攻克“头号项目”为己任,运筹帷幄。这是““森林城市”” 推进过程中最为革命性、颠覆性的一段日子,每件事都用超常规做法去面对,足以大书特书一笔。

  碧桂园2016年年报显示,杨国强8次亲自修改“森林城市”样板房,追求极致的海景、最大的面宽、最合理的布置和最方便的动线。

  为了将“森林城市”的房子卖出去,2016年碧桂园为“森林城市”支出了近20亿元的营销费用,是地产营销史上最大规模的宣传。杨国强还发动所有的碧桂园员工进行全民营销。

  然而,杨国强动用所有资源,打的这一场歼灭战,都因外汇管制嘎然而止。反对者马哈蒂尔的上台,更是为“森林城市”的未来蒙上了一层阴影。

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  森林城市”的均价是新山市中心两倍左右

  三

  有人说,杨国强运气不好,凑巧碰上马来西亚60年一遇的政治变天。

  这不过是必然中的偶然。一个项目的命运,既要靠创始人和身居其中的员工的奋斗,也要看一看历史的进程。

  在国内,杨国强主要考虑商业要素,跨境作战,又是填海造城,政治、文化、民族、自然环境等等影响往往大于商业,而这些是杨国强无法掌控的。

  “森林城市”主打宣传语是“新加坡旁”,而第一个跳出来反对它的就是新加坡人,理由是影响自然环境。

  项目经过了2014年6月至2015年1月的长期停工,或许就是新加坡给到马来西亚一定的压力。

  “如果按照20平方公里来报的话,可能影响洋流的水流水速等指标,从而导致对新加坡的水文环境有所影响。所以我们主动减少了几平方公里的规划,最后真正通过环评的是13.86平方公里。”碧桂园执行董事、副总裁苏柏垣说。

  新加坡外交部发言人表示,“我们已经收到马来西亚关于“森林城市”的环境评估报告,并密切研究有关报告。我们将会与马国合作,处理任何可能对新加坡造成的跨境影响。

  “森林城市”押宝伊斯干达特区成为第二个深圳,恐怕也很难成立。自2006年启动,临近新加坡的伊斯干达特区发展12年了,发展远不如预期。

  香港与深圳同文同种,新加坡与新山市虽然都带一个“新”字,但一边是华人,一边是马来人,民族不同,国家也不同。曾经,新加坡是马来西亚一员,但就是因为民族问题,1965年新加坡被迫“独立”,这是当年李光耀认为最失败的一件事,但没有想到,甩开马来西亚单干,新加坡反而发展得越来越好,如今已是第一世界,马来西亚还在第三世界徘徊。

  新加坡靠近新山市的一端,都是工业区、农场与军营,“森林城市”对岸的大士(Tuas)是新加坡唯一的重工业区,石油化工厂林立。两者的关系可见一斑。

  另外,中国是集全国之力发展深圳,马来西亚是联邦制国家,只有柔佛州着急伊斯干达特区的发展,能够投入的资源有限。

  把伊斯干达特区比作当年的深圳,更多是一厢情愿的成分。

  但是资本永远是逐利的,“当利润达到10%时,便有人蠢蠢欲动;当利润达到50%的时候,有人敢于铤而走险。”柔佛州还没有发达,房地产业就开始沸腾,包括碧桂园在内的中国房产商蜂拥而至。

  根据马来西亚投资发展局的数据,2016年柔佛州一年获批准开发项目总投资额为264亿令吉,远远领先其它所有州,比吉隆坡加槟城加雪兰莪的总和还多,这个里面有一大半是外国投资的房地产开发项目。

  马来西亚国家不动产信息中心数据显示,柔佛州于2015年及2016年分别有14万套住宅规划启动,作为马来西亚首都的吉隆坡,人口720万,相当于柔佛州人口的两倍,这两年规划启动住宅量也才只有4万或5万套左右。

  杨国强担心,国内房产供大于求,毛利率降低,所以重仓马来西亚柔佛州,但与他想法不谋而合的也大有人在,结果造成可能比国内的供大于求还要严重。

  按理说,供大于求的结果就是房价下跌,但是远在新山市南郊,新加坡工业区对面,“森林城市”的价格让“新加坡旁”的人都看不懂。

  据当地媒体实地考察,“森林城市”三期的价格大概是2.3万元人民币/平,位置比较好的要2.7万元人民币/平,新山市市中心的楼盘均价在1.3万元到1.8万元人民币之间。“森林城市”位置最差,卖价却是市中心的两倍左右,这让不富裕的马来西亚人情何以堪。

  那么先富起来的新加坡人呢?新加坡是一个真正的房子用来住而不是用来炒的国家,80%的人口都住在政府提供的政策保障房“组屋”里面,均价3000新元/平米,这边大学生起薪就是3000-4000新元,“房奴”对于新加坡人来说就是一个外星物种。

  那么剩下的20%土豪,会购买“森林城市”吗?醒醒吧,你是富人,会在重工业区对面买房子么,还不说一天往返四次海关。据一位新加坡留学人士说,她从没听当地人或马来西亚人说过“森林城市”,只在新加坡机场见过一次广告。回国后,却有许多长辈和朋友跟她提起过这个项目。

  这就对了,精明的杨国强一开始就想得很明白,“森林城市”的房子是卖给急于海外投资的中国新中产,铺天盖地的广告和营销都是针对他们。

  人算不如天算,一道外汇管制令断了这个念想。

  一个海外超大项目建设,既无法与当地密切关联,又丧失了母国的渠道,成为孤悬海外的一个乌托邦,是一件非常可怕的事。

  “现在我终于了解拉普达为什么会灭亡,灭亡的原因就写在肯得亚山谷的歌词里,根要扎在土壤里,和风一起生存,和种子一起过冬,和鸟儿一起歌颂春天。不管你拥有多么惊人的武器,也不管你操纵了多少可怜的机器人,只要离开土地,就没办法生存。”

  宫崎骏动画片《天空之城》这段台词,就像是专门给“森林城市”定制的。

  “森林城市”的根在哪里?

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  森林城市在建工程只有住宅与酒店,用于产业引进的写字楼还没动工。

  四

  在住宅销售停车之后,能驱动“森林城市”向前奔跑的动力或许就是产业引进了。

  老话说得好,安居乐业,其实是乐业方能安居,自古都是有了工作之后才有住房,无业即是游民。“森林城市”需要有产业,有大量的工作人群产生,才能够把房子卖出去。

  如果有足够多的企业入驻,这些员工就是最大的住宅买家群,也不用看外汇管制的脸色。

  如能将优质的企业引入马来西亚,马哈蒂尔自然也不会反对“森林城市”的建设。

  如此一来,左右都不是的“森林城市”,就变成了人人喜爱的香饽饽。

  杨国强也希望把“森林城市”打造成产城融合的样板。国内地产行业的规模天花板已经若隐若现。公开数据显示,全国住宅销售市场每年约10万亿需求。按碧桂园占有10%市场份额的目标,未来销售规模有望冲到1万亿元。

  在碧桂园内部,这被认为是最终可能实现的规模数字,2017年,碧桂园销售额5508亿元,2018年杨国强要求保底目标8000亿,冲击10000亿。碧桂园即将触碰到天花板,急需要新的业务增长点。

  2016年,碧桂园成立的事业部发布了“科技小镇”计划,按照碧桂园的规划,未来五年,公司将投入1000亿元资金,建设100个科技小镇。

  根据华夏幸福的经验,合同签约到真正落地的企业只有30%左右,华夏幸福的招商能力首屈一指,这意味着,“森林城市”30亿元的合同额,真正能落地的不到9亿元,与其庞大的体量极不相称。

  这也难怪,做产业新城招商引资,是买方市场,企业是大爷,不可能像购房者地基都还没有打好,就一窝蜂跑过来买楼花。要想企业入驻,你的政策、建筑、交通等各种基础条件完备,才有资格向企业抛出橄榄枝。

  对个人消费者销售住宅,引凤即可筑巢;而要想把企业招进来,筑巢才能引凤。

  其意味着做产业城市,前期必须投入大量真金白银,短期内没有回报,一旦住宅销售跟不上,现金流就会非常紧张,目前华夏幸福就处在这个煎熬的阶段。

  但如果做成,就会跳出房产销售的商业模式,面向企业的服务收入,与当地政府的税收分成滚滚而来,有长期高利润回报。这跟碧桂园短周期、高周转、低毛利的滚动赚钱完全相反的打法。

  前期杨国强投资“森林城市”虽然也很冒险,但是实际执行还是很理性精明,以销定产,他自己也说了,就算失败了,也还能拥有这块地。2016年疯狂营销,房子还是卖了不少出去,年报显示利润率20%,高于碧桂园15%的平均利率,现金流是回正的。

  出来混,总是要还的。杨国强吃了十几年的中国城镇化红利,因为城市工作机会多,带动了周边的房子销售,以前是别人建设城市他卖房,而在森林城市这个项目,杨国强不得不自己建设城市,才有可能重启。

  如果,杨国强决定投入巨资做“森林城市”产城融合,那赌注可能就是整个碧桂园。赢了,碧桂园从卓越走向伟大,上升到世界级企业境界。输了,那碧桂园可能将一蹶不振。

  巨大的利益,巨大的陷阱,杨国强如何抉择?

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  是买地还是控制负债率?是个人决策还是团队审议?是冒险还是求稳?多年来,杨国强在重重矛盾中寻找平衡点,在碧桂园登顶之前,他更多偏向于前者。

  五

  “森林城市”可能让杨国强重新审视天平的倾斜度。

  经此一役,暴露了杨国强战略格局与政治觉悟的短板。对“宇宙第一房企”来讲,这可能是致命的。

  在国内房地产市场面临触顶的局面下,杨国强要为碧桂园寻求一种更便捷、更高效的扩张升级之路,豪赌“森林城市”,这是毕其功于一役的做法。

  可面对这样的跨国项目,这样的天量投资,只做商业上的测算,显然不够。

  按理说,杨国强政治觉悟还是蛮强的,他对官员的低调,刻意说自己是农民,不懂事,引入平安保险把碧桂园染红,外汇管制一来,说停就停。有关部门批评了万达、安邦、海航、复星的海外投资,但碧桂园的“森林城市”一直是作为一带一路的样板宣传。

  包括在马来西亚,拉总理站台,40%的股份是柔佛州的苏丹,等于也是跟马来西亚的权势绑在一起。

  但杨国强低估了跨国作战的政治变量,马来西亚政治变天也是不可预见的。

  在国内,这几十年来中国政治还是很稳定,基本上是商业的助力而不是阻力。但是国际政治,国与国之间,就是今天一个样,明天一个样,变数太多。

  如果一个项目不能实现本土化,夹在几个国家之间,左右都不是,政治风向稍有变动,项目就会被打击。这才是杨国强欠缺考虑的,但是怎么变是谁也说不清的事。

  “森林城市”当初投资之大、营销之热闹、杨国强寄予之厚望,与今天之凋敝、之萧条,形成强烈的反差,让杨国强也不免心灰意懒。

  年初杨国强宣布将把80%的精力放在农业上,地产业务交给总裁莫斌。“40年前我种田,40年后我还是回去种田!”

  对此,碧桂园方面表示,公司致力于发展农业是发展到一定规模后的布局,同时也是响应国家乡村振兴的号召。

  《易》经“飞龙在天"后是"亢龙有悔”,在内向型中国农耕文明中,盈不可久,盛极必衰,功成身退历来被视为中国传统的完美选择。

  但农民出身的杨国强给予碧桂园的精神图腾是凤凰,凤凰涅?,浴火重生,其羽更丰,其音更清,其神更髓。

  杨国强心里住

悬崖边上的碧桂园,杨国强抉择人生十字路口

  着两个人,传统的地主与现代企业家,地主是幸福的,每年的收成都有保障。但企业家成就感更强,一次次挑战未来的不可预期,不断升级打怪,实现个人最大价值。

  “森林城市”,成了杨国强人生的十字路口,就此刹车,损失不大,但碧桂园也就是一个高周转的房产商,很难有新的突破了。继续向前走,做产业城市,巨大的成就伴随巨大的风险。

  是亢龙有悔,还是再一次浴火重生?

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